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北京：二手房市场将持续回暖 |
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自去年10月以来，国家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策，涉及房地产行业的政策更是密集出炉，其中不少政策大大降低了购房者购房的费用。不少开发商更是顺势推出一系列的优惠组合拳进行响应--"买两房送两万，买三房送三万"这样的标语已是司空见惯。
然而在一片寂静的观望中，"刚性需求"恍然不见，购房者对市场的预期在悄然发生转变。2009年，购房者都期待着：楼市回暖了吗？2009年我们可以出手吗？
寒冬里的一丝暖色
春节未远，元宵又至。在这个中国传统佳节即将到来之际，日渐冷清的楼市也增添了一丝喜庆。2009年节后楼市销售市场唱主角的仍是"老盘"，销售热点区域主要集中在府城板块、滨江板块、海甸岛板块等区域。其中2007年开售的"老盘"的表现引人注目，但销售户型只集中在18万至30万左右性价比高的小户型。据悉某楼盘的的跃层小户型近半月销售套数达50多套。而在销售均价上，海口货源最为丰富的龙华区表现值得一提，2月2日到2月5日销售均价均在8500元/平方米左右，日销售数量也由一位数缓慢回到升两位数，2月3日和2月4日的销售量更是分别达到15套、16套，较往年虽然还远远不够，但也表明龙华区的高档住房市场仍受购房者期待。
对此，有关人士表示，"或许今年的销售数据在往年看来，根本不值得一提。但我们要看到，2008年全国主要大城市房产交易量急速下滑这一个事实。因此，在这样特殊的时期，对于开发商来说，只要销售额不再减少，就是最好的消息。"
价格上看，相较以往海口楼市价格已出现了一定程度的下调，但带有强烈的区域性分布色彩。以100平方米的普通住宅来举例，在国贸等较为接近市区地段的房子，每平方米水平均价虽略有回落，但仍处于4500元左右，而处市区偏僻地段的房子价格为每平米水平均价为2600元到3000元之间，回落态势明显。
金业是海南大学2002届毕业生，毕业后没回四川老家，一直在海南工作。"本来计划2008年初置业结婚，但当时房价实在太高"，金业说，春节假期他和女友又去看了几个一直关注的楼盘，房价比去年松动了不少。其中有一个楼盘，各式各样的优惠全部加一起，至少优惠了15000元，对此他和未婚妻都有点动心。"有说跌，有说涨，我是看不清了，也没有时间等。"金业说，近期他就准备购房了。
"众多潜在购房者买不买账还没一个定数，但对于有心看楼的买家，热闹的新春气氛以及略有松动的价格优惠，就会成为入市的助动剂。"海口房地产交易公司总经理黄勇对此这样评价。
楼市回暖尚言过早
与金业一样，2008年底楼市的回暖信号让海口市民李传华心生了买房的念头，"虽然对我们的工资收入水平房价还是太高，但是海南的房价最近一直没怎么跌，房价的基数还比较低，估计以后这样的机会不会很多。"而最让他心动的是，"一些感觉可以的地段的房子在实行特价促销，价格虽然不便宜，但实惠不少了。"他至今仍在观望中徘徊。"再等等看，现在经济形势还不明朗，房价说不定还会跳水。"
而采访中，另外一些市民则对开发商推出优惠礼包并不买账，认为相对于海口的收入水平，房价还是处于高位，"购房贷款利率降低、税费减免，是国家宏观经济调控的一种，并不能解读成国家要救房价。"市民周琳表示，不会考虑今年买房，"这价格也买不起！"
海南大学中国现代经济理论研究所所长、著名经济学家王毅武认为，短期内部分楼盘销售额小幅度的回升，并不能说明寒冬已过。他判断，目前海南乃至全国出现的楼市的回暖只是短期的利好现象，这只是国家为了提振国家经济活力出台的一系列措施的附加效果，也不能排除地产商与部份政府官员联合借"风"。
"就目前的情况看，国家还是秉着救市不救价的原则。"王毅武分析表示，从总体经济形势及楼市现状来看，2009年上半年海南的房市的成交均价将会继续呈震荡形整理，继续等待更强烈的信息。
2009年房价还会下跌？
对于2009年海南房价是否会下跌这个问题，天来泉总经理汪志军认为，2009年海南的房价仍存在一定的下行空间，并且房价走势将呈明显的区域性色彩。"地势较为偏远的地段的楼盘，将不得不利用价的空间来刺激量的增长，这意味该地段的房价将会出现较大的跳水，但市中心的房子因资源稀缺性，预计价格下调空间不会很大。"2009年的海南房地产市场是一个震荡筑底的过程。"
"普通市民难于承受的房价给予了房地产房市价格走势继续下调的充分可能性。"王毅武分析说，2009年房地产市场最大的变化就是整个房地产市场完全由消费者主导。如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，又有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才能得以进行及完成；如果消费者感觉到房地产价格过高、房地产市场是一个没有信任的市场，或房地产市场秩序混乱，那么大多数消费者就没有愿意进入这个市场，即使有支付能力也是如此。
对此，海南第一房地产交易中心营销总监刘海涛表示赞同，同时他认为，2008年下半年海南的土地市场供应过于充足，尤其大都是都是以底价，将导致2009年的土地市场必然进入回归理性的时代。价格以前是比较高的。现在是在往下降。现房交易市场将不免受到波及，房价会跟随土地价格下行，直至到市场主体都接受的范围。
2009年7月份可入市
针对2009年的消费者购房趋势，天来泉总经理汪志军接受《证券导报》记者采访时建议，2009年无论是购房自主还是购房投资，都要紧记这样一个投资理念：慎重、理性、注重价值回归。汪志军说，以前买房大家都是"捞到篮子里就是菜"，但现在是行不通的。"在目前这样的阶段，在房价处于下降通道的时候"他建议，楼市调整期，选择物业，楼盘居住的舒适度和未来的保值性都是首要需要考虑的问题。
同时提醒消费者将楼盘周边的环境查看仔细，一般的置业者不熟悉自己要买楼盘的周边区域规划，往往容易被第一眼看到的表象所蒙蔽。有的楼盘前面的车水马龙，也许多走几步，也许后面就能看到一个巨大的垃圾站就在楼后面不远。这些都应该在决定购买之前看仔细。
王毅武则从需求的角度上给予购房者忠告，他认为，由于现在不是买房的最佳时期，如果不是有很迫切得的住房需求的消费者，可以继续选择观望，等待经济复苏信号。如果打定主意要买的，他建议，最好不要买期房和价格超级的烂尾楼盘，避免成为开发商的接棒者，"现房是最好的选择"。如果纯粹是想投资房地产，那郊区和偏远地区的房子不要买，市中心的房子一般都具很强的抗跌性。那么何时是出手佳期呢？汪志军认为，如果有意购房，建议今年6月份、7月份时入市，"由于中国世纪经济计划的推行，全国建设工程也在日益铺开，预计自去年下半年一直在下跌的钢筋、水泥等生产资料的交易价格到2009年6月份、7月份后交会有较大幅度的回升，这将直接导致房价上涨。"
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