新春的暖意带来深圳楼市的热度依然不减，根据昨日（4日）搜房网披露的统计数据，牛年的首个月份，深圳新房成交面积39.2259万平方米，成交套数4448套，成交均价11034元/平方米。日均成交金额、成交面积、成交套数分别为13962万元、12654平方米、143套，同比去年有大幅度的上涨――涨幅分别是42.53%、90.39%、98.64%，唯成交均价同比下跌达25.14%.
但是，开发商却对今年的房地产走势持悲观态度。昨日，一封卓越地产总裁李晓平发给全体员工的新春内部信件在网络上流传，经记者调查属实，李晓平将今年定义为“几乎肯定不比去年更好过的2009年”，充满了太多的不确定性，公司面临着巨大的考验。中原地产策略研究中心总经理周曜表示，本月底将展开一项调查，如果住房租金较大下跌，那就说明实体经济真正发生危机，这波旺销行情可能不会持续。
火热行情延续
搜房网报告称，经历了2008年下半年连续五次降息及第二套房、二手房的政策的出台，深圳新房的成交量自11月以来居高不下，2009年1月依然持续热销。不过，受春节的影响，再加上元旦后大部分楼盘价格保持稳定，并没有更优惠的措施推出，深圳2009年1月份的成交量环比下跌过四成，日均成交金额、成交面积、成交套数环比2008年12月份分别下跌了46.42%、46.17%、43.68%，成交均价环比下跌仅0.45%.
1月份深圳最热销的楼盘当属宝安龙华片区的万科金域华府。该盘在1月份共计成交378套、成交面积34265.09平方米，在全市总成交套数及总成交面积中占的比例均超过了8个点――分别是8.50%、8.74%.就春节而言，该盘项目负责人昨日告诉记者，金域华府春节前后10天销售火爆，共卖出了51套，有700多批次的客户到现场，目前594套单位只剩下最后30多套。其中3、4、6栋高层都已售罄，只剩下5号楼，LOFT产品剩下最后一套样板房。
接下来的2月1日至3日，深圳市国土房产局网上成交数据显示，这3天的成交量分别为57套、127套、106套，节后的成交在快速回升。
深圳中原地产总经理李耀智表示，虽然深圳市国土房产局网上数据显示1月25日（大年三十）、26日以及27日、28日连续4天都是零成交，29日大年初四全市成交新房2套，但国土部门的这些数据具有滞后性，春节期间真实的成交量会在节后的一个星期才能显示出来。仅根据中原地产代理的50多个楼盘的销售情况看，节日期间就卖出了200多套，这比去年春节好了很多。
今年春节由于延续了去年年底的活跃行情，各在售楼盘并没有进行大的降价，只是进行了一些优惠促销。李耀智认为，去年连续的降息和减税等利好政策出台，深圳楼市的调整幅度已经很大了，所以在春节期间性价比高的住房单位依然受到了购房者的青睐。
现在是最佳购房时机？
“是讨论个人购房最佳时机的时候了。”世联地产董事长陈劲松说。
陈劲松认为，“最佳时机”的前提和条件是，第一，你有机会选到合适的房子，也就是说你可以挑来挑去；第二个条件是你有充裕的时间比较，而不是过期不候；第三最为重要，你要买的房子价格处于低位；第四个条件是你购房的资金成本低廉。就对于购房者甚为重要的后两个条件来说，购房成本通过一系列的降息（恐怕还要降）和优惠，目前的水平已是历史低位了。而就“价格是否已至低位”来看，是否还会有新一轮的普降？
“价格是否完成探底的标志之一是成交量是否在达到这个价格时即刻上升，价格是否有进一步松动空间的标志是卖方的现金流有否进一步紧张。”陈劲松表示，现在看来，预言全国范围楼市价格探底似乎还早，但部分区域如深圳已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场本身就是一个完完全全的区域市场。关于卖方现金流的问题，如果还存在着死亡危险，（即所谓“百日剧变”），那么房价当然会再有一轮下跌，这是卖方无奈的被动抛盘。这种情况会否在2009年大面积出现呢？现在看来，可以基本上断定不会，原因在于，一是银行到期还贷的硬约束开始变软；二是大多数开发商因势调整开工节奏的策略已经部署；三是开发政策上原来的硬边界，比如两年完工等，执行上有难度；四是大规模的基础设施建设投入使施工单位受惠，工人不会断粮。
陈劲松认为，在价格普遍整体性回落15%―20%（深圳已经回落30%），税费下调2.5%―5%；如再加上供楼利息抵扣个人所得税，总体房价已经实质上下降了20%―30%多了。这时成交量的上升，就是买入的信号，而且是“危机”中“机”的最佳时机，这个时机的出现，将在未来一至二年内。
外地“购房退税”叫停不影响深圳信心
近日，重庆市政府欲采取“购房退税”政策，被国务院紧急叫停，这一敏感事件被炒得风风火火。这一事件是否会影响深圳购房者的心态？
对此，深圳中原地产总经理李耀智认为，深圳房地产市场与重庆不同，深圳的调整幅度相比内地已经很大了，所以置业者与开发商的博弈是非常市场化的，并且深圳市政府去年已经明确不会救楼市，因此“购房退税”被叫停对深圳楼市不会有影响。
接下来的深圳楼市走势，李耀智从租金回报率和房价的对比分析得出，2008年深圳租金下跌10％，而房价已下跌30％左右，租金的跌幅小，回报稳定，说明购买住房已具有保值增值价值，楼市成交会继续活跃上升，预计比2008年增长30％－40％，而房价会稍有上升。
昨日网上流传的卓越地产总裁李晓平却对2009年看法不乐观。他在新春信件中表示，我们刚送走了惊险的2008年，迎来了几乎肯定不比去年更好过的2009年。今年同去年一样，仍然充满了太多的不确定性。我们面临著巨大的考验，这既有来自外部竞争环境的挑战，也有我们自身牛市思维惯性带来的观念的不适应。这个熊市里，我们面临前所未有的恶劣环境，竞争对手比以往任何时候都要强，我们除了要有坚定的信念和高度的责任感，比别人双倍的勤奋是我们最终走出熊市的法宝。
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