国家发改委公布一月份70大中城市房屋销售价格同比连续两个月下跌，并录得连续六个月的环比下跌。一月份的房屋销售价格同比跌幅为0.9%，降幅较去年十二月扩大0.5个百分点；环比跌。深圳的房屋销售价跌幅达到16.3%，继续成为跌幅最大城市，其在新建及二手住房销售价的跌幅达到16.5%及18.4%。另外，内地报章报道，发改委近日与京沪等房地产行业人士进行密集研讨会，房地产振兴计划或即将出台。

　　深圳跌幅居前达18%

　　一月份有28个城市的房屋销售价格录得下跌。当月新建住房销售价同比跌1.4%，降幅比去年十二月扩大0.6个百分点，环比下降0.3%。70个城市中28个城市的新建房价同比下跌，跌幅较大的有深圳、广州、厦门、南京和昆明，跌幅分别为16.5%、9%、5.6%、5.2%和3.9%；环比价格下降的城市更达44个，包括厦门(-2.6%)、昆明(-1.9%)、贵阳(-1.5%)、哈尔滨(-1.4%)和重庆(-1.1%)等。

　　二手住房销售价格同比下降0.3%，降幅比12月扩大0.2个百分点；环比下降0.1%。同比价格下降的城市有32个，深圳跌幅继续居前，达到18.4%，厦门跌6.7%，广州跌3.2%，乌鲁木齐跌2.5%，和青岛跌2%。环比价格下降的城市有40个。

　　新建非住宅销售价格则录得上涨，同比与环比分别升0.2%及0.1%，其中，同比涨幅比去年十二月低0.6个百分点。分类型看，办公楼销售价格同比上涨1.2%，环比下降0.1%；商业营业用房销售价格同比持平，环比上涨0.3%。

　　去年十二月，内地70大中城市房价录得○五年七月新统计编制实施以来的首次同比下滑，跌0.4%，也是自去年八月以来连续第六个月录得环比下跌。内地《新闻晨报》昨日报道，房地产行的低迷状况已引起相关部门高度关注，涉及房地产行业振兴的高级别研讨会连日来频繁进行，房地产行业振兴计划很可能即将浮出水面。

　　刺激政策各方有分歧

　　报道引述近日出席由国家发改委召集的大城市房地产行业研讨会的上海财经大学教授印坤华透露，目前在刺激楼市的政策上，各方仍有分歧。他称，“主要是促进楼市走出低迷与楼价上升的矛盾上，在鼓励普通市民买得起房的政策前提下，短期内可能推动房价上涨的政策很难得到支持。”

　　印坤华认为，购房退税和蓝印户口是短期内能够促进市场回暖的最有效的政策，但从目前来看，上海、北京、广州、深圳等城市推出购房退税和蓝印户口政策的可能性并不大。不过，业内估计惠及行业长期发展的楼市新政仍然有可能依次推出。也有业内人士认为，地方政府对房地产行业的扶持也可能以非公开的方式进行。原因是随著开发商普遍面临资金压力的情况下，部分政策限制已经相当宽松，政策的松动对于楼市缓和供求关系、缓解开发商资金压力长期来看有相当重要的作用。

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    10日，根据广东省房协发布的《2008年度广东房地产市场分析报告》，去年广东房地产完成开发投资2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低4.1个百分点。

　　报告显示，08年第4季度房地产投资则接近零增长。其中，全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%；销售额2880亿元，同比下降21.40%。商品房销售均价5970元/平方米，同比增长1.34%。

　　据统计，商品房竣工面积同比增长8.24%，增加竣工332万平方米。而年末商品房空置总量1824.61万平方米，较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54%。

　　报告还显示，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降3.86%的基础上，又有13.36%的回落。

　　此外，开发资金全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与上年42.31%增幅形成对比。

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    广东省房协十日公布的市场分析报告显示，广东商品房房价在二00八年终结快速增长势头，空置总量达一千八百二十多万平方米，较二00七年末增加二百四十多万平方米，滞销(空置一至三年)和积压(空置三年以上)面积同比增加约一成五，待销(空置一年以内)面积增加一成七。

    广东省房协的报告说，广东商品房住宅销售均价在二00八年为每平方米五千七百五十四元人民币，同比增长百分之一点七九，急降至二00四年以来最低幅度增长，考虑到市场销售中送装修等各项优惠，实际房价可能表现为负增长。

    报告显示，广东房地产二00八年完成开发投资二千九百多亿元，增速明显放缓，比全国平均增长低四点一个百分点。住宅开发投资增幅下滑明显。商品房新开工面积负增长，为二00三年以来首次，与上年三成以上的增长形成强烈对比。

    在资金供应上，广东房地产二00八年到位资金负增长，其占开发资金比例为二00三年以来最低，房地产开发资金压力增大。从资金来源结构看，销售回笼资金出现了二00三年以来首次负增长；其占资金来源比重也降为二00二年以来最低。企业购置土地面积减少一成多，购置土地欲望降低。

    报告表明，广东房地产市场的消化能力在减弱。二00八年，广东商品住宅销售面积、销售金额均下降两成多，为二00三年以来首次大幅度下降。广州、深圳两地二手房销售面积同比分别下降三成七和五成四以上。

    广东省房协表示，广东房地产市场已经进入周期性调整，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策，需要开发企业以合理价格促销，恢复市场正常交易量，稳定房地产市场。

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自去年10月以来，国家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策，涉及房地产行业的政策更是密集出炉，其中不少政策大大降低了购房者购房的费用。不少开发商更是顺势推出一系列的优惠组合拳进行响应--"买两房送两万，买三房送三万"这样的标语已是司空见惯。

然而在一片寂静的观望中，"刚性需求"恍然不见，购房者对市场的预期在悄然发生转变。2009年，购房者都期待着：楼市回暖了吗？2009年我们可以出手吗？

寒冬里的一丝暖色

春节未远，元宵又至。在这个中国传统佳节即将到来之际，日渐冷清的楼市也增添了一丝喜庆。2009年节后楼市销售市场唱主角的仍是"老盘"，销售热点区域主要集中在府城板块、滨江板块、海甸岛板块等区域。其中2007年开售的"老盘"的表现引人注目，但销售户型只集中在18万至30万左右性价比高的小户型。据悉某楼盘的的跃层小户型近半月销售套数达50多套。而在销售均价上，海口货源最为丰富的龙华区表现值得一提，2月2日到2月5日销售均价均在8500元/平方米左右，日销售数量也由一位数缓慢回到升两位数，2月3日和2月4日的销售量更是分别达到15套、16套，较往年虽然还远远不够，但也表明龙华区的高档住房市场仍受购房者期待。

对此，有关人士表示，"或许今年的销售数据在往年看来，根本不值得一提。但我们要看到，2008年全国主要大城市房产交易量急速下滑这一个事实。因此，在这样特殊的时期，对于开发商来说，只要销售额不再减少，就是最好的消息。"

价格上看，相较以往海口楼市价格已出现了一定程度的下调，但带有强烈的区域性分布色彩。以100平方米的普通住宅来举例，在国贸等较为接近市区地段的房子，每平方米水平均价虽略有回落，但仍处于4500元左右，而处市区偏僻地段的房子价格为每平米水平均价为2600元到3000元之间，回落态势明显。

金业是海南大学2002届毕业生，毕业后没回四川老家，一直在海南工作。"本来计划2008年初置业结婚，但当时房价实在太高"，金业说，春节假期他和女友又去看了几个一直关注的楼盘，房价比去年松动了不少。其中有一个楼盘，各式各样的优惠全部加一起，至少优惠了15000元，对此他和未婚妻都有点动心。"有说跌，有说涨，我是看不清了，也没有时间等。"金业说，近期他就准备购房了。

"众多潜在购房者买不买账还没一个定数，但对于有心看楼的买家，热闹的新春气氛以及略有松动的价格优惠，就会成为入市的助动剂。"海口房地产交易公司总经理黄勇对此这样评价。

楼市回暖尚言过早

与金业一样，2008年底楼市的回暖信号让海口市民李传华心生了买房的念头，"虽然对我们的工资收入水平房价还是太高，但是海南的房价最近一直没怎么跌，房价的基数还比较低，估计以后这样的机会不会很多。"而最让他心动的是，"一些感觉可以的地段的房子在实行特价促销，价格虽然不便宜，但实惠不少了。"他至今仍在观望中徘徊。"再等等看，现在经济形势还不明朗，房价说不定还会跳水。"

而采访中，另外一些市民则对开发商推出优惠礼包并不买账，认为相对于海口的收入水平，房价还是处于高位，"购房贷款利率降低、税费减免，是国家宏观经济调控的一种，并不能解读成国家要救房价。"市民周琳表示，不会考虑今年买房，"这价格也买不起！"

海南大学中国现代经济理论研究所所长、著名经济学家王毅武认为，短期内部分楼盘销售额小幅度的回升，并不能说明寒冬已过。他判断，目前海南乃至全国出现的楼市的回暖只是短期的利好现象，这只是国家为了提振国家经济活力出台的一系列措施的附加效果，也不能排除地产商与部份政府官员联合借"风"。

"就目前的情况看，国家还是秉着救市不救价的原则。"王毅武分析表示，从总体经济形势及楼市现状来看，2009年上半年海南的房市的成交均价将会继续呈震荡形整理，继续等待更强烈的信息。

2009年房价还会下跌？

对于2009年海南房价是否会下跌这个问题，天来泉总经理汪志军认为，2009年海南的房价仍存在一定的下行空间，并且房价走势将呈明显的区域性色彩。"地势较为偏远的地段的楼盘，将不得不利用价的空间来刺激量的增长，这意味该地段的房价将会出现较大的跳水，但市中心的房子因资源稀缺性，预计价格下调空间不会很大。"2009年的海南房地产市场是一个震荡筑底的过程。"

"普通市民难于承受的房价给予了房地产房市价格走势继续下调的充分可能性。"王毅武分析说，2009年房地产市场最大的变化就是整个房地产市场完全由消费者主导。如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，又有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才能得以进行及完成；如果消费者感觉到房地产价格过高、房地产市场是一个没有信任的市场，或房地产市场秩序混乱，那么大多数消费者就没有愿意进入这个市场，即使有支付能力也是如此。

对此，海南第一房地产交易中心营销总监刘海涛表示赞同，同时他认为，2008年下半年海南的土地市场供应过于充足，尤其大都是都是以底价，将导致2009年的土地市场必然进入回归理性的时代。价格以前是比较高的。现在是在往下降。现房交易市场将不免受到波及，房价会跟随土地价格下行，直至到市场主体都接受的范围。

2009年7月份可入市

针对2009年的消费者购房趋势，天来泉总经理汪志军接受《证券导报》记者采访时建议，2009年无论是购房自主还是购房投资，都要紧记这样一个投资理念：慎重、理性、注重价值回归。汪志军说，以前买房大家都是"捞到篮子里就是菜"，但现在是行不通的。"在目前这样的阶段，在房价处于下降通道的时候"他建议，楼市调整期，选择物业，楼盘居住的舒适度和未来的保值性都是首要需要考虑的问题。

同时提醒消费者将楼盘周边的环境查看仔细，一般的置业者不熟悉自己要买楼盘的周边区域规划，往往容易被第一眼看到的表象所蒙蔽。有的楼盘前面的车水马龙，也许多走几步，也许后面就能看到一个巨大的垃圾站就在楼后面不远。这些都应该在决定购买之前看仔细。

王毅武则从需求的角度上给予购房者忠告，他认为，由于现在不是买房的最佳时期，如果不是有很迫切得的住房需求的消费者，可以继续选择观望，等待经济复苏信号。如果打定主意要买的，他建议，最好不要买期房和价格超级的烂尾楼盘，避免成为开发商的接棒者，"现房是最好的选择"。如果纯粹是想投资房地产，那郊区和偏远地区的房子不要买，市中心的房子一般都具很强的抗跌性。那么何时是出手佳期呢？汪志军认为，如果有意购房，建议今年6月份、7月份时入市，"由于中国世纪经济计划的推行，全国建设工程也在日益铺开，预计自去年下半年一直在下跌的钢筋、水泥等生产资料的交易价格到2009年6月份、7月份后交会有较大幅度的回升，这将直接导致房价上涨。"

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虽然春节前后是房产市场成交的传统淡季，但是2009年1月的上海新房成交量环比的跌幅还是达到4成。根据佑威房地产研究中心提供的数据，2009年1月上海全市商品住宅成交面积为48万平方米，相比08年12月也出现了明显的下跌，跌幅为43.53%。业内专家表示，在新年首月成交量出现下滑的同时，另一利空

　　因素也在显现：2009年新盘将进入扎堆上市期，预计将有165个新建住宅楼盘上市，对市场价格将形成巨大压力。

供应与成交均进入“淡季”

　　据佑威数据显示，由于进入农历新年假期，开发商纷纷放缓了推盘节奏，2009年1月上海只有18个住宅项目拿到预售许可证。上海商品住宅供应面积（剔除动迁房、配套商品房）为15万平方米，相比2008年12月出现了大幅度地减少，减幅达85.71%。

　　09年1月全市商品住宅成交面积为48万平方米，相比08年12月也出现了明显的下跌，跌幅为43.53%。这一“清淡”趋势在春节期间更为显著，上海“网上房地产”提供的实时数据显示，1月28日至31日，上海商品住宅的成交量分别为1套、11套、16套和49套，低于去年节后同期的成交量。

　　在单周统计上，上周（1月26日至2月1日）上海商品住宅成交量仅为1.5万平方米，环比减少7.66万平方米，减幅83.65%；商办类物业成交0.23万平方米，环比减少94.62%。

　　上海证券地产分析师沈莉表示，每年的一季度是传统销售淡季，加上年后的就业形势的不乐观，很难对2月的房地产销售有好的预期。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从历史数据的对比看，1月上海商品住宅的成交量环比跌幅的水平还相对较低，这也表明年初的房产开发商还在观望之中。

新供应量将形成价格压力

　　沈莉表示，由于开发商在销售旺季的4－6月份有可能推出更多项目，届时新一轮的降价促销或许出现。如果交易量没有回升，预计政府还将会有相关政策出台。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，2009年上海房产成交走势，继续下跌的空间已不大，2008年的成交量已相当低迷，尤其是9、10月份属于超跌。从供求关系看，2008年1-11月，全市商品住宅供求比1：0.71，上年同期为1：1.62，2009年依然将是供大于求。

　　据悉，上海今年预期上市的新建住宅楼盘达165个，计2237万平方米，远远高出去年1230万平方米的新推楼盘，其中位于上海中心区域――浦西9区加浦东的楼盘占67个。与此同时，上海2008年的商品住宅销售量仅907万平方米。无疑，如果今年市场消化能力没有大幅提升，楼市价格战将更为激烈。

　　分析师薛建雄认为，一些龙头房产商今年将努力消化其巨大的存货数量，如世茂、富力、万科、金地等龙头企业都要求今年的销售额要有较大的提高，目前全国范围内世茂待上市的楼盘有30个，富力则为38个。他因此表示，节后上海楼市的价格战将不可避免，个别楼盘的降幅可达30%。

　　在目前31家公司年报业绩预告中，有60%的上市公司业绩预亏、首亏或预减，行业业绩不容乐观。沈莉告诉记者，房地产上市公司特别是开发类的房企必须要消化07年的高价土地才能有比较好的业绩，因此2009-2010年上市公司的销售压力较大。不过沈莉认为，目前我国泡沫积累的地区主要集中在一线城市，尤其以北京、上海、深圳、广州等地为最。以房价收入比来看，年初泡沫在20%-50%之间，由于目前一、二线城市局部地区房地产价格已有10%-30%的下跌幅度，预计后期房地产行业下跌空间在15%-20%之间。随着宏观经济的不明朗和人们收入的下降预期加剧，房地产市场价格还将下降，而新一轮的降价潮也许会出现在4-6月份。

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　来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计显示，截至２００８年１２月末，全市商品房空置面积１４３８．３万平方米，比上年末增长３０２．１万平方米，增幅达２６．６％。

　　２００８年以来，北京市商品房空置面积呈逐步增加趋势。其中，商品住宅空置面积为５２２．７万平方米，比上年末增长１１０．９万平方米，增幅为２６．９％。空置一年以内的商品住宅面积占住宅空置面积的６４％，比上年提高７个百分点。

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新春的暖意带来深圳楼市的热度依然不减，根据昨日（4日）搜房网披露的统计数据，牛年的首个月份，深圳新房成交面积39.2259万平方米，成交套数4448套，成交均价11034元/平方米。日均成交金额、成交面积、成交套数分别为13962万元、12654平方米、143套，同比去年有大幅度的上涨――涨幅分别是42.53%、90.39%、98.64%，唯成交均价同比下跌达25.14%.

　　但是，开发商却对今年的房地产走势持悲观态度。昨日，一封卓越地产总裁李晓平发给全体员工的新春内部信件在网络上流传，经记者调查属实，李晓平将今年定义为“几乎肯定不比去年更好过的2009年”，充满了太多的不确定性，公司面临着巨大的考验。中原地产策略研究中心总经理周曜表示，本月底将展开一项调查，如果住房租金较大下跌，那就说明实体经济真正发生危机，这波旺销行情可能不会持续。

　　火热行情延续

　　搜房网报告称，经历了2008年下半年连续五次降息及第二套房、二手房的政策的出台，深圳新房的成交量自11月以来居高不下，2009年1月依然持续热销。不过，受春节的影响，再加上元旦后大部分楼盘价格保持稳定，并没有更优惠的措施推出，深圳2009年1月份的成交量环比下跌过四成，日均成交金额、成交面积、成交套数环比2008年12月份分别下跌了46.42%、46.17%、43.68%，成交均价环比下跌仅0.45%.

　　1月份深圳最热销的楼盘当属宝安龙华片区的万科金域华府。该盘在1月份共计成交378套、成交面积34265.09平方米，在全市总成交套数及总成交面积中占的比例均超过了8个点――分别是8.50%、8.74%.就春节而言，该盘项目负责人昨日告诉记者，金域华府春节前后10天销售火爆，共卖出了51套，有700多批次的客户到现场，目前594套单位只剩下最后30多套。其中3、4、6栋高层都已售罄，只剩下5号楼，LOFT产品剩下最后一套样板房。

　　接下来的2月1日至3日，深圳市国土房产局网上成交数据显示，这3天的成交量分别为57套、127套、106套，节后的成交在快速回升。

　　深圳中原地产总经理李耀智表示，虽然深圳市国土房产局网上数据显示1月25日（大年三十）、26日以及27日、28日连续4天都是零成交，29日大年初四全市成交新房2套，但国土部门的这些数据具有滞后性，春节期间真实的成交量会在节后的一个星期才能显示出来。仅根据中原地产代理的50多个楼盘的销售情况看，节日期间就卖出了200多套，这比去年春节好了很多。

　　今年春节由于延续了去年年底的活跃行情，各在售楼盘并没有进行大的降价，只是进行了一些优惠促销。李耀智认为，去年连续的降息和减税等利好政策出台，深圳楼市的调整幅度已经很大了，所以在春节期间性价比高的住房单位依然受到了购房者的青睐。

　　现在是最佳购房时机？

　　“是讨论个人购房最佳时机的时候了。”世联地产董事长陈劲松说。

　　陈劲松认为，“最佳时机”的前提和条件是，第一，你有机会选到合适的房子，也就是说你可以挑来挑去；第二个条件是你有充裕的时间比较，而不是过期不候；第三最为重要，你要买的房子价格处于低位；第四个条件是你购房的资金成本低廉。就对于购房者甚为重要的后两个条件来说，购房成本通过一系列的降息（恐怕还要降）和优惠，目前的水平已是历史低位了。而就“价格是否已至低位”来看，是否还会有新一轮的普降？

　　“价格是否完成探底的标志之一是成交量是否在达到这个价格时即刻上升，价格是否有进一步松动空间的标志是卖方的现金流有否进一步紧张。”陈劲松表示，现在看来，预言全国范围楼市价格探底似乎还早，但部分区域如深圳已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场本身就是一个完完全全的区域市场。关于卖方现金流的问题，如果还存在着死亡危险，（即所谓“百日剧变”），那么房价当然会再有一轮下跌，这是卖方无奈的被动抛盘。这种情况会否在2009年大面积出现呢？现在看来，可以基本上断定不会，原因在于，一是银行到期还贷的硬约束开始变软；二是大多数开发商因势调整开工节奏的策略已经部署；三是开发政策上原来的硬边界，比如两年完工等，执行上有难度；四是大规模的基础设施建设投入使施工单位受惠，工人不会断粮。

　　陈劲松认为，在价格普遍整体性回落15%―20%（深圳已经回落30%），税费下调2.5%―5%；如再加上供楼利息抵扣个人所得税，总体房价已经实质上下降了20%―30%多了。这时成交量的上升，就是买入的信号，而且是“危机”中“机”的最佳时机，这个时机的出现，将在未来一至二年内。

　　外地“购房退税”叫停不影响深圳信心

　　近日，重庆市政府欲采取“购房退税”政策，被国务院紧急叫停，这一敏感事件被炒得风风火火。这一事件是否会影响深圳购房者的心态？

　　对此，深圳中原地产总经理李耀智认为，深圳房地产市场与重庆不同，深圳的调整幅度相比内地已经很大了，所以置业者与开发商的博弈是非常市场化的，并且深圳市政府去年已经明确不会救楼市，因此“购房退税”被叫停对深圳楼市不会有影响。

　　接下来的深圳楼市走势，李耀智从租金回报率和房价的对比分析得出，2008年深圳租金下跌10％，而房价已下跌30％左右，租金的跌幅小，回报稳定，说明购买住房已具有保值增值价值，楼市成交会继续活跃上升，预计比2008年增长30％－40％，而房价会稍有上升。

　　昨日网上流传的卓越地产总裁李晓平却对2009年看法不乐观。他在新春信件中表示，我们刚送走了惊险的2008年，迎来了几乎肯定不比去年更好过的2009年。今年同去年一样，仍然充满了太多的不确定性。我们面临著巨大的考验，这既有来自外部竞争环境的挑战，也有我们自身牛市思维惯性带来的观念的不适应。这个熊市里，我们面临前所未有的恶劣环境，竞争对手比以往任何时候都要强，我们除了要有坚定的信念和高度的责任感，比别人双倍的勤奋是我们最终走出熊市的法宝。

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